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지역주택조합 제도개선 및 불법행위 근절

김의원님힘내세요... | 2018-05-27

저는 관악구의 주민으로서, 관악구 관내에서 벌어지는 지역주택조합 사업의 문제점을 다수 목격하게 되어, 이와 관련된 제도개선을 제안합니다.

우리나라에는 지역주택조합이라는 이상한 제도가 있습니다. 조용한 동네에 낮선 사람들이 들어와서 지역주택조합 추진위원회라는 것을 만들더니, 광고를 하고 조합원을 모집합니다. 그리고 나서는 조용히 살던 주민들을 여러 방법으로 겁박하여 살던 집을 팔고 나가게끔 합니다.

주민들은 당연히 반발하지요. 해당 구청과 파출소에 민원도 내 봅니다. 이들의 행위를 막아달라고.. 그런데 구청과 파출소는 이러한 행위를 단속할 법적 근거가 없다고 합니다. 어떻게 21세기 대한민국에서 남의 땅에 토지주의 허락도 없이 아파트를 짓겠다고 하고, 미리 땅도 사지 않은 상태에서 조합원을 모집하여 돈을 받는 일을 버젖이 하고 있는데도, 단속할 근거가 없다니 이게 말이 되는 일입니까? 도저히 믿을 수 없었습니다.

그래서 법을 찾아봤습니다. 공무원이 말이 맞았습니다. 경찰의 말이 맞았습니다. 주택법 11조의 3(조합원 모집신고 및 공개모집)과 시행규칙 제7조의3(조합원 모집신고)을 보니, 신고서류에 토지확보 현황을 기재하게 되어 있는데, 이마져도 2017. 6 이후부터 모집하는 경우에만 적용된다고 합니다. 그러니까, 토지확보를 안해도 구청에 신고만 하면 조합원 모집이 가능했던 것입니다. 세상에 이런 법이 어디에 있습니까?

조금 더 법을 찾아보았습니다. 다행히 조합설립 인가를 받으려면 전체 사업부지의 80% 이상 면적의 토지사용권을 확보하도록 하고 있더군요. 그런데 여기서 궁금한 점이 생겼습니다. 전체 사업부지의 80%만큼 토지를 확보하려면 최소한 수년의 세월이 필요하고, 이 기간 동안 추진위원회가 수많은 조합원을 모집하고 적지않은 돈을 받게 될텐데, 이것에 대한 감독관청에 의하여 관리감독이 제대로 이루어지고 있는지가 궁금했습니다. 그런데, 법은 이 부분에 대해 아무런 언급도 없었습니다.

물론 주택법 제12조(관련자료의 공개)에서 주택조합의 발기인이나 임원은 조합규약, 조합총회 의사록, 사업시행계획서 등을 작성하면 조합원에게 공개하도록 하고 있습니다. 그런데 만약 주택조합의 발기인이 이런 것을 작성하지도 않은 상태에서 조합원을 모집한다면요... 또 조합원 모집이 완료되어야 조합총회라도 개최할텐데, 조합원 모집이 수년간 지속되면, 그 기간 동안에는 먼저 가입한 조합원에게는 어떠한 자료도 공개할 필요가 없다는 것인가요? 심지어 법은 주택조합에 대해서는 그나마 감독관청이 최소한의 감독은 할 수 있도록(하도록이 아니라) 하고 있으나(주택법 제14조), 추진위원회 단계에서 벌어지는 일에 대해서는 어떠한 법규정도 없습니다. 그러고 보니 "추진위원회"라는 용어 자체가 주택법에 없더군요.

어이가 없었습니다. 용어가 없으니 단속할 법규정도 없고, 단속할 법규정이 없으니 불법도 아니고, 관련 공무원과 경찰도 손놓고 지켜보아야 한다.. 이것이 과연 말이되는 일입니까? 이 점을 악용해서 추진위원회라는 자들이 주택조합 설립신고는 아니하고 계속해서 조합원만 모집하고 돈만 챙긴다면 어떻게 하시겠습니까?

그래서 다음을 제안합니다.

1. 최소한 2/3 이상의 토지소유자가 동의하는 경우에만 조합원 모집을 할 수 있도록 모집 요건을 강화할 것

2. 조합원을 모집하기 전에, 사업계획이 현행 법규와 관련 정책에 부합되는지 여부를 검토하여 적합한 경우에만 허용할 것 (관악구에서 추진하고 있는 서울대역 편백숲 1차 지역주택조합은 용적률이 200% 밖에 허용되지 않는 2종 일반주거지역임에도 불구하고 229%의 용적률로 사업을 하겠다고 홈페이지에 공고하고 있습니다(http://xn--zb0bx5vemfg5bc2e66d8uxivcz7p.kr/. 어떻게 이런 일이 가능하지요?. 또 서울시의 경우에는 무분별한 주택의 철거를 방지하기 위하여 노후도 기준을 마련하고 있다고 들었는데, 이 기준에도 적합한지 검토를 해야 할 것입니다.)

3. 조합설립 신청 전이라도, 추진위원회가 일단 조합원을 모집하면, 조합원들이 낸 돈이 제대로 쓰이고 있는지를 관할지자체가 반드시 관리감독하도록 의무화하고,

4. 조합원 모집이 시작된 후 일정기간이 경과하면(예를 들어 2년), 관할 지자체가 토지확보 현황 및 장래 확보 전망 등 추진실태를 면밀히 점검하여, 추진가능 여부를 검토하고, 그 결과에 따라 적절한 조치를 취하도록 할 것. 특히 추진이 불가능하다고 판단되면 조합원 모집을 취소하고 청산절차를 밟도록 의무화할 것

5. 추진위원회가 토지를 확보하는 과정에서 해당 지역 토지소유주들이 반대하거나, 조합원 모집 후 일정기간(예를 들어 2년)이 경과하더라도 조합설립 신고에 필요한 요건(80% 동의)에 이르지 못할 경우에는, 관할 지자체가 해당 지역 주민들을 대상으로 직접 설문조사를 실시하여 지역주택조합에 대한 동의여부를 확인하도록 할 것

6. 관할지자체가 법적 근거가 없다고 손놓고 있는 경향이 있으므로, 정부가 직접 행정지도를 하여, 전국의 지역주택조합의 추진실태를 점검하고, 해당 지역 주민들의 의견을 수렴한 후, 해당 지역주택조합의 주민동의 현황, 사업계획의 법적/제도적 실현가능성 등에 대한 정보를 구체적으로 작성하여 일반 시민들에게 공개하여 선의의 피해가 최소화될 수 있도록 조치할 수 있게 해주십시오.
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